房屋拆遷案例
新買的房子，收房時，發現屋內的墻體出現大面積裂痕，這是咋回事?
家住濟南的劉先生，2020年9月新買一套房屋，2021年11月開發商交房，2022年2月驗收時，發現三個臥室出現大面積裂痕。
經驗房師排查，案涉房屋在建造過程中，使用的磚塊，出廠以后，還未冷卻，直接蓋上。另外房屋未加掛網，導致如今出現裂痕的現象。
住在這樣的房屋，讓人著實擔憂，劉先生向山東電視臺齊魯頻道《小溪辦事》欄目組求助，想要退掉這套房屋，但是開發商給出的方案，只維修，不退房，因為案涉房屋的主體未達到退房的要求。
山東電視臺齊魯頻道《小溪辦事》欄目邀請北京京云律師事務所的張媛媛律師，針對本案涉及的法律問題做了如下解答。
一、記者：什么情況下能夠達到退房的要求，哪些部位有質量問題，屬于嚴重質量問題才能退房？
張律師：根據《商品房銷售管理辦法》，要想達到退房的話，需要主體結構有質量瑕疵和質量問題。劉先生的房屋，經驗房師排查發現，這些裂紋還達不到主體結構的問題，它是一般質量問題，也就是施工的時候，少了一道施工工序，需要開發商根據保修條款進行修復和整改。如果是房頂出現大的主體裂痕、裂紋、或者是承重墻出現了問題，嚴重影響居住生活，這就是屬于主體結構的問題，劉先生可以根據相關的法律法規，及與開發商簽訂的商品房買賣合同，要求退房。
二、記者：買售人提前預付房款，而且已經過去很長時間，有些期房時間更長，索賠問題和賠償問題怎么約定？開發商是否承擔違約責任呢？
張律師：違約責任在買售人跟出售人簽訂的《商品房買賣合同》中，有相關的規定，具體條款要看合同約定。當然有的開發商為了規避自己相關的一些賠償責任，會把違約責任寫的很低，比如買一套房子可能花100萬，開發商約定賠償金不能超過1000塊錢。不過從過往經手的案例中，遇到上述情況，在訴訟中，為了維護當事人的權利，可以主張訴請把違約金調高。
三、記者：房屋出現問題，開發商合同約定只能修不能退，買房人可以向開發商索賠哪些費用？
張律師：首先維修時產生的費用，給生活造成的嚴重影響、嚴重損害，比如維修房屋期間，所產生的誤工費及額外支出，以及需要另行租房的租金，都是可以向開發商提出索賠。
四、記者：前期發現問題，開發商維修之后，過了兩年質保期，開發商還承擔維修和賠償問題嗎？
張律師：具體問題具體分析。如果是質保期內，原來維修的地方又出現問題，還是可以要求開發商維修和賠償的，如果是過了兩年質保期，別的區域新出現問題，就另當別論了。這里要特別注意證據留存，買房人可以在工程維修期間，拍照或者錄像留存，也可以讓工程方把維修的問題記錄下來，放到合同里面，蓋上公司公章，因為這個問題本身就存在，兩年后還是這個問題，就可以要求開發商延長質保期。
五、記者：在收房的時候，需要注意哪些問題？
張律師：正常來說，買房人先驗房，再收房。而本案中的劉先生是被開發商強迫先拿鑰匙，收房后驗房，發現房屋有問題，就會顯得很被動。
因此，提醒廣大買房人，在購房時，一定要先驗房，不要著急收房，更不要急于拿鑰匙。驗房之后，把發現的問題點，向開發商進行反映，反映之后，促使開發商積極配合，推進下一步工作進展。總之，買房是一項大工程，小心駛得萬年船，馬虎不得。
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