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    　農(nóng)村宅基地使用權(quán)及農(nóng)村私有房產(chǎn)禁止買賣

　　雖然法律法規(guī)明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。可以詳見(jiàn)國(guó)務(wù)院廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)謹(jǐn)炒賣土地的通知》及《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定。
       

　　買賣雙方產(chǎn)生糾紛，合同依法被認(rèn)定為無(wú)效

　　盡管法有明文規(guī)定，但是很多城市居民因城市房?jī)r(jià)過(guò)高或者其他原因的影響，總是無(wú)視法律規(guī)定，擅自與他人簽訂合同購(gòu)買宅基地使用權(quán)或者購(gòu)買農(nóng)村的房屋住宅。購(gòu)房者認(rèn)為這樣是占了大便宜，但是農(nóng)村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護(hù)，買賣合同往往會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。因此，近些年由于此類情況的發(fā)酵，很多賣方到法院起訴買賣合同無(wú)效，那么一旦發(fā)生糾紛賣方要求返還房屋，買方必定會(huì)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。

　　買賣合同被認(rèn)定為無(wú)效，購(gòu)房者如何保障經(jīng)濟(jì)利益

　　合同被確認(rèn)無(wú)效后必然涉及財(cái)產(chǎn)返還的問(wèn)題，由于買賣雙方都取得了對(duì)方交付的財(cái)產(chǎn)，基于公平原則和《合同法》的規(guī)定，合同無(wú)效后買賣雙方應(yīng)當(dāng)互相返還，如不能返還，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。在此類案件中，最初雙方簽訂買賣合同的時(shí)候，往往基于居住或受益的需要，用相對(duì)公平并得到對(duì)方認(rèn)可的對(duì)價(jià)進(jìn)行交換權(quán)利，但是隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，房屋及院落的價(jià)值和原來(lái)購(gòu)買時(shí)的價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能對(duì)等，當(dāng)前市值可能遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的市值。加之有的買方在原有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行了大量翻建，因此賣方應(yīng)當(dāng)返還因此獲取的相應(yīng)房屋差價(jià)等以彌補(bǔ)買方的損失。

　　一般此類案件發(fā)生的起因在于房屋或宅基地面臨征拆，面對(duì)高額拆遷補(bǔ)償款，買方很難遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，堅(jiān)持履行買賣合同。所以如果當(dāng)?shù)卣诿媾R征拆，有明確的的征拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，能夠?qū)Ψ课菰郝溥M(jìn)行評(píng)估作價(jià)，那么可以以此為參照妥善解決雙方的利益分配問(wèn)題。