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導(dǎo)讀：

     商鋪投資在前幾年風(fēng)靡一時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商打出“返租牌”，承諾給購(gòu)買者每年高額百分比的回報(bào)率，對(duì)于想要通過(guò)購(gòu)買商鋪投資的商鋪主而言，售后返租的投資方式在收益和風(fēng)險(xiǎn)方面看起來(lái)都相當(dāng)誘人。但是近年來(lái)，售后返租逐漸散去熱度，主要原因在于高回報(bào)的同時(shí)也給市場(chǎng)帶來(lái)大的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商違約不能按時(shí)交房驗(yàn)收，運(yùn)營(yíng)不善不能兌現(xiàn)返租金的承諾等等現(xiàn)象層出不窮。最后吃虧的總是購(gòu)房者。

售后返租的界定

      指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

售后返租的合法性

       根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。國(guó)家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾”。雖然這些法律規(guī)定出于政府規(guī)章，所以不能直接以此認(rèn)定期房售后包租的合同無(wú)效，但是期房售后包租確屬違規(guī)。而現(xiàn)房售后返租在法律是是被允許的，屬于合法行為。

售后返租存在的風(fēng)險(xiǎn)

        存在非法集資甚至是欺詐的可能，開(kāi)發(fā)商承諾高額的租金主要目的是快速將房子賣出去。它的本質(zhì)并非在于“賣房”，更多的是把商鋪?zhàn)鳛橐环N融資工具，快速的吸收資金，開(kāi)發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用，一旦項(xiàng)目某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題將導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至有的開(kāi)發(fā)商直接攜款潛逃。 項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的收益，沒(méi)有現(xiàn)金兌付投資人。 期房售后包租，開(kāi)發(fā)商在銷售的時(shí)候五證不齊全，投資人購(gòu)買的房屋位置不確定，最后出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)不合格項(xiàng)目無(wú)法建成，或者無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證等。 涉及復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛。開(kāi)發(fā)商將商鋪所有權(quán)賣給業(yè)主后，一般會(huì)委托另外一家與其有關(guān)聯(lián)，但又沒(méi)有資產(chǎn)去承擔(dān)違約責(zé)任的關(guān)聯(lián)公司跟業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》。此協(xié)議會(huì)約定每月、每年給業(yè)主付租金。可一旦商場(chǎng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)惡化，業(yè)主不能拿到租金想要維權(quán)，只能找當(dāng)時(shí)簽協(xié)議的公司，但是這家公司往往沒(méi)有實(shí)際支付能力。那么最終風(fēng)險(xiǎn)只能由業(yè)主承擔(dān)。

 結(jié)語(yǔ)：
      綜上，購(gòu)買售后返租的商鋪并不像開(kāi)發(fā)商宣傳的那樣零風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者必須謹(jǐn)慎投資。如果發(fā)現(xiàn)已購(gòu)商鋪出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)該團(tuán)結(jié)一致，及時(shí)組織維權(quán)，咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，進(jìn)行商鋪維權(quán),通過(guò)法律途徑以達(dá)到退房退鋪和獲得賠償?shù)哪康摹?/span>