商品房認購書中到底要注意哪些內容？ 商品房認購協議書有法律效力嗎?
2021-11-03 閱讀：163
伴隨著房產市場的火爆行情，在商品房交易中，當開發商承建的項目不具有銷售條件時，常常采用先與購房者簽訂預購協議等方式，在取得預售許可證后再簽訂正式版本的商品房買賣合同。盡管這種交易模式促進了房產市場的繁榮，但是在另一方面，由于雙方在購房過程中需要簽訂多份合同，或者未等正式合同簽訂雙方便因是否繼續交易無法達成共識導致后續交易無法完成，此時雙方便會對認購書等協議產生認定糾紛，這也成為商品房違約糾紛中最常見糾紛模式之一。商品房認購書中到底要注意哪些內容？商品房認購協議書有法律效力嗎?
2016年7月19日，周先生與北京環亞房地產有限公司簽訂協議，在周先生前支付5萬元押金。協議內容包括房屋所在地、銷售方式和價格，但對具體支付方式、房屋交付等主要內容沒有明確的協議。而后中國北京環亞置業發展有限責任公司進行通知其于2016年8月6日交房款，并告知其交清首付款120萬元以及之后我們才能通過簽訂《北京市商品房預售合同》。收房后，環亞房地產股份有限公司提供了修訂版本和附加條款，以強制執行周先生合同。合同中也出現了如下的霸王條款：環亞置業發展有限責任公司企業以其他經紀管理公司通過名義騙取排卡費3萬元；隱瞞信息交易以及房屋建筑已經被抵押的事實；隱瞞了委托他人裝修等事實，后雙方對合同主要內容有爭議：周先生可以認為我們先前商品房認購書僅為意向表達，要求他們解除商品房認購書并退還定金。環亞房地產有限公司被要求繼續按照申購的內容履行，最終雙方未能簽訂商品房預售合同并被法院受理。
根據《最高國家人民對于法院進行關于審理商品房買賣合同糾紛解決案件可以適用相關法律制度若干重大問題的解釋》第五條：“商品房的認購、訂購、預訂等協議需要具備《商品房銷售企業管理工作辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要研究內容，并且出賣人已經沒有按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
通過總結《好運法》處理的大量此類案件，以及司法實踐中關于任命與本協議之間的區別和確定，同樣的觀點是，大多數案件并沒有嚴格或局限于文本協議中使用的名稱，如認購書、訂購書、保留書、意向書、備忘錄、框架協議等，而是基于“名義上的責任”的理念，以當事人使用的名稱和術語為線索，側重于協議中所載的各項條款。但對于企業不同的條款在區分研究兩者所起的作用主要方面，大致有三種裁判工作思路：
第一,判決的內容，如果案件包含了合同的主要內容或必要條款，即使當事人明確同意簽訂正式合同等，也應被視為本合同或本合同;
第二,是意思決定的觀點，認為我們應當進行充分尊重當事人的意思表示，如果一個當事人之間存在問題明確的將來訂立本約的意思，如明確約定相關工作事項發展需要企業繼續磋商或需要他們將來簽訂新的合同等相關法律條款，即使預約的內容與本約已經具有十分接近，也應認定為預約；
第三,種是折中觀點，認為應根據合同的內容和當事人的意向進行綜合判斷。一方面，是否包含合同的主要內容是最重要的因素，同時，是否有正式合同的保留、期待和簽署等表達。
作為我國購房者而言，訂立預約書的目的之一就是企業為了置購房屋，除非一個特殊教育情況，一般我們都會帶來希望在訂立完預約后繼續簽訂正式房屋買賣雙方合同，因此在中國簽署商品房認購書時注意認購書中的關于農村房屋及房款等主要研究內容，越詳細越好，并將其固定在協議中。有條件的最好是委托專業的房地產律師全程陪同，以免產生后續不必要的麻煩。
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