男子7萬買的房子拆遷能賠237萬，賣家反悔了，法院怎么判？
2023-01-16 閱讀：352 京云律師
幾十年前完成的一樁農(nóng)村住房買賣
而今因?yàn)椴疬w引發(fā)糾紛
賣家反悔將買家告上法庭
法院最后怎么判
一起來看看這起案件
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被告梁某與原告石某不是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。1998年3月，梁某與石某簽訂了房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定：石某將自己的一處農(nóng)村住房折價(jià)7萬元賣斷給梁某。協(xié)議簽訂后，梁某支付了購房款7萬元，石某將上述房屋交付給梁某使用。
房屋買賣后，兩家再無交集。直到去年，案涉房屋所在村適逢舊村改造，梁某作為被拆除房屋所有人就包括案涉房屋在內(nèi)的全部房屋及其他財(cái)產(chǎn)與所在街道辦事處簽訂了《房屋貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，總計(jì)補(bǔ)償金額237萬元。
消息傳出后，原房主石某的繼承人認(rèn)為案涉房屋系集體土地上建造的房屋，根據(jù)“房地一致”原則，農(nóng)村宅基地不得向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓或出售，城鎮(zhèn)居民及其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員亦不得向非本人所在集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人購買農(nóng)村宅基地上的房屋，因此，雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求返還房屋。雙方因此引發(fā)爭(zhēng)議，石某的繼承人遂一紙?jiān)V狀，將梁某訴至法院。
法院審理認(rèn)為，案涉房屋系農(nóng)村房屋，梁某不是石某所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雖案涉房屋已交付，并辦理了過戶登記手續(xù)，但該房地產(chǎn)買賣契約因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性禁止規(guī)定仍應(yīng)屬無效。根據(jù)《民法典》，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
法院認(rèn)為，原被告因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，并按各自過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由于本案案涉房屋適逢舊村改造，依被告梁某此前訂立的房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議，包括案涉房屋在內(nèi)的從石某處轉(zhuǎn)讓所得全部財(cái)產(chǎn)被征收，被告梁某實(shí)際已經(jīng)喪失了對(duì)案涉房屋等全部財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，客觀上已無法返還，故可依法按照對(duì)應(yīng)拆遷補(bǔ)償款折價(jià)補(bǔ)償。
此外，石某明知案涉房屋無權(quán)處分，仍主動(dòng)與梁某訂立協(xié)議，其較梁某有較大過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)較多過錯(cuò)責(zé)任。而作為案涉房屋初始擁有者的石某，自愿與梁某簽訂房地產(chǎn)買賣契約并交付了房屋，而且也收取了梁某按約定支付的全部購房款，在此情況下，石某又以協(xié)議無效為由主張房屋權(quán)利，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，其更應(yīng)對(duì)梁某所產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失承擔(dān)主要責(zé)任。
最終，法院結(jié)合本案實(shí)際，判決確認(rèn)雙方的合同無效，石某應(yīng)返還梁某購房款7萬元，由于石某訴請(qǐng)返還房屋客觀上已無可能，法院依法調(diào)整為折價(jià)補(bǔ)償款。由石某承擔(dān)90％的過錯(cuò)賠償責(zé)任，判決梁某支付石某房屋拆遷款的10%，即為23.7萬元。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，農(nóng)村房屋買賣合同無效。買賣合同被認(rèn)定無效后的處理：
（1）返還購房款。合同被認(rèn)定無效后，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的購房款返還買受人。
（2）補(bǔ)償添附價(jià)值。如果買受人在居住使用期間對(duì)房屋及院落進(jìn)行裝修、翻建、擴(kuò)建，其對(duì)于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為，買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價(jià)值補(bǔ)償買受人。
（3）按過錯(cuò)賠償損失。一般情況下，買賣雙方明知或應(yīng)當(dāng)知曉國(guó)家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣，應(yīng)當(dāng)就合同無效承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。
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