商品房權屬登記專題案例——商品房所有權登記的程序及相關法律知識
2021-11-09 閱讀：485
商品房權屬登記是商品房購買中一個至關重要的環節，購買人在接受開發商的交付商品房后，雖然擁有了占有使用商品房的權利，但房屋的所有權仍然在開發商手中。簡言之，在未完成商品房產權登記之前，購房人并未取得商品房法律上的所有權，因此云合專業房產律師提醒購房者應該了解辦理商品房所有權登記的程序以及相關的法律問題。
在實踐中，與商品房買賣合同密切相關的主要是商品房所有權登記中的初始登記、轉移登記及土地登記中的變更登記，相應的基礎法律問題如下：
（一）商品房所有權登記
1、辦理商品房所有權登記的程序及應當提交的材料：
根據《房屋登記辦法》第31條、32條、第33條的有關規定，商品房竣工后，先由房地產開發企業申請房屋所有權登記。需要進行提交的資料有登記申請書、身份證明、建設發展用地使用權證明、建設項目工程設計符合企業規劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪工作報告分析及其他必要材料。符合條件的，房屋登記機構應當將申請登記的事項登記在房屋登記簿上，并根據房屋登記簿上的記載，記載并發給房屋所有權證書。
初始登記完成后，買受人申請房屋所有權轉移登記。需要提交的材料有登記申請書、身份證明、房屋所有權證、買賣合同及其他必要材料。
2、房屋登記機構不予辦理商品房所有權登記的情形
《房屋進行登記管理辦法》規定，有下列情形之一的，房屋信息登記工作機構企業應當不予登記：（一）未依法取得發展規劃許可、施工技術許可制度或者未按照自己規劃許可的面積等內容以及建造的建筑公司申請登記的；（二）申請人不能及時提供一個合法、有效的權利主要來源研究證明數據文件系統或者沒有申請登記的房屋權利與權利來源分析證明標準文件不一致的；（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請登記房屋我們不能滿足特定產品或者不具有獨立開發利用社會價值的；（五）房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的；（六）房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；（七）法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形。
（二）土地變更登記
《土地管理辦法》規定，依法購買、出售、交換或者贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施，涉及建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原土地權證、修改后的房屋權屬證和土地使用權出讓的有關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。根據該規定，購房人取得商品房所有權證書后，應依法申請建設用地使用權變更登記。當事人申請土地登記，應當根據不同的登記事項，如實向國土資源行政主管部門提交下列材料：（1）土地登記申請書；（2）申請人身份證明材料；（3）土地權屬來源證明；（4）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；（5）地上附著物權屬證明；（6）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；（7）《土地登記辦法》規定的其他證明材料。
《土地管理辦法》規定，有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權屬有爭議的；（二）土地違法違規操作行為研究尚未得到處理技術或者我們正在通過處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他相關稅費的；（四）申請登記的土地管理權利超過國家規定時間期限的；（五）其他部門依法不予登記的。
在商品房買賣中，有無房屋所有權證書是購房者依法享有并行使權利的基礎和重要憑證，提醒購房者當遇到與此相關的法律糾紛時，應當及時咨詢專業房產律師，最大程度減少權益的受損。
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